“地王”出品限竞房,留给豪宅们的时间不多了

每日经济新闻2018-12-07 09:19

这些位于黄金地段、高地价催生出的地王版限竞房早已脱离了刚需人群,俨然成为富人们的配置,甚至与豪宅市场展开了明争暗斗的较量。

北京城内,西南四环。

佑安府、西城天铸,地王之上的限竞房。

西府大院、西宸原著,地王之上的顶豪。

定位“我们是豪宅”的佑安府刚刚高调入市,“不需要做推广”的西城天铸正默默蓄客。而延迟4年取证的西府大院不再死磕15万+的理想定价,老牌10万+西宸原著正伺机而动。

如今北京房价的10万+,离不开这些曾经的区域地王,以及他们的幕后操盘手。

这些位于黄金地段、高地价催生出的地王版限竞房早已脱离了刚需人群,俨然成为富人们的配置,甚至与豪宅市场展开了明争暗斗的较量。

四个项目的区位所在 记者 王佳飞 制图

拿地篇:疯狂的50%

“北京未来四环内的房价会超过每平方米10万元。”

2013年的行业预测,如今已成为现实。而一手贡献10万+的,正是那些曾经的区域地王。在四环内土地供应日益趋紧的背景下,西南四环的区域地王,溢价率几乎个个都达到了50%。

2014年2月13日的马年第一拍,龙湖地产以总价35.7亿元、现场竞配5.4万平方米限价商品房,将丰台区西局地块收入囊中,溢价率达48%,商品房部分折合楼面价60730元/平方米。

一周后的2014年2月20日,泰禾集团以总价49.58亿元、配建5万平方米限价商品房的条件摘得丰台区西局旧村改造项目二期地块,住宅部分折合楼面价63395元/平方米,溢价率达47.7%。

这两宗地块,便是如今的西宸原著和西府大院,前者二手房均价已经超过11万元/平方米,后者今年10月取证时价格为11.3万元/平方米。

不过,丰台一下子变成“疯”台,还数2017年那场经过68轮激烈竞拍而落定的土地交易,即一度陷入“限转共”传闻的佑安府。

2017年7月18日,丰台区西铁营地块挂牌,尽管商品住宅销售均价不超79459元/平方米,且最高销售单价不超83432元/平方米(与当时该地块周边单价7万元左右的二手房均价几乎持平),但罕见的三环内区位加持依然引发了房企们的激烈拼抢。保利+首开+龙湖+招商超级联合体,碧桂园、中海、九龙仓、万科、金地、金融街等10家房企以及联合体参与竞拍。最终,金茂+国瑞+世茂联合体以78.7亿元和54%自持面积的严苛条件摘得该地块,溢价率达49%,由“地王专业户”金茂操盘。

在港资房企一个“买”或“卖”动作就足以引起风吹草动的北京市场,一宗大笔收购加码便有了风向标意义。更何况,这是有着香港豪宅教父之称的九龙仓。

2017年9月21日,丰台西局旧改三期地块开拍,共有包括葛洲坝、金茂、金地、中海、万科+平安等在内的9家房企及联合体参与竞拍。经过38轮报价,九龙仓以62.6亿元率先触及价格上限,最终以总价62.6亿元+16%自持比例拿下,溢价率49.05%。其中,商品住房销售均价不超过77800元/平方米,最高销售单价不得超过81690元/平方米。

虽然北京的高地价催生了拿地的联合体时代,就连五环沿线的地块都已经是联合体拿地的天下,但这宗高达62.6亿元总价的地块,九龙仓是独自拿下的。如果剔除自持,可售部分的楼面价成本将超7万元/平方米,与项目销售限价仅咫尺之遥。

蓄客篇:稀缺的30%

在高溢价率和各路资金的追捧下,北京的泛豪宅化趋势已经很明显。尤其是,当土地性质决定了项目的最高限价,房企一次次抬高竞价,也是在一次次压缩自身利润空间。

由于自带地王属性,这四宗地中的限竞房项目从开始便注定了是一场资金和运营的角力。

记者注意到,佑安府地块的性质为住宅混合公建用地、综合性商业金融服务业用地、基础教育用地,建筑面积19.38万平方米,其中住宅面积为11.42万平方米。不过,加上70/90和8.3万元单价限制,以及54%自持,佑安府的操盘难度一度被业内称为“哥德巴赫猜想”。

11月25日,佑安府以均价约8万元/平方米取证,并在11月30日推出了49平方米一居11套,89平方米两居182套。据“镁刻地产”记者了解,目前项目去化率已经达到84%。

与众多主流限竞房项目一样,“高低配”也是佑安府的选择,以保证住宅整体容积率3.6内的规划标准。

但是,佑安府销售人员更在意的是30%的高端别墅稀缺客群,他们更希望项目成为豪宅领域的标杆,而不是被过多地打上限竞房的标签。

《每日经济新闻》记者从佑安府售楼处获悉,项目主力产品是300~500平方米叠拼别墅,共158套,均为精装交付,总价在2500万~4200万元。

也正由此,佑安府此前的出街文案,“二环墅”成为核心定位。这似乎解释了记者在咨询49平方米户型后的杳无音讯,也印证了业内人士的调侃“佑安府是给有钱人的福利”。

同为地王之上的限竞房,相比佑安府,西城天铸则显得低调很多。在九龙仓正式发布项目案名西城天铸之时,“镁刻地产”记者曾实地探访。不过,若非保安指引,几乎不可能找到这个隐藏在蓝色施工围挡之后的售楼处。

西城天铸的售楼处,需要穿过围挡才能找到 记者 王佳飞 摄

作为豪宅操盘手的首个限竞房项目,九龙仓在西城天铸做出的产品非常有个性,每栋楼的层数、层高、梯户比、得房率都有差异。北京一般的项目社区楼栋都是北高南低阶梯式分布,但西城天铸的楼栋规划是北低南高,并将大户型藏于高层楼栋之中。

“我们也不知道老板是怎么想的。”有项目销售人员直言。

限竞房绝大部分都执行70/90,很多开发商都抱怨,在这样的规划条件下很难做出好产品。但九龙仓是香港来的,香港楼盘的密度远高于北京,面积和空间对于香港开发商从来都不是问题。要知道,香港的房子,是论呎卖的。

也正因此,九龙仓来做限竞房,对市场来说是一个重要风向标。

“我们的项目不需要做推广,很多客户都是自己找过来的。”销售人员如是说,“这附近以豪宅居多,周边新房房价都已经卖到10万+了,我们作为限竞房,价格上会很有优势。”

地段足够好带来的号召力,让销售人员非常有底气。

但是,在官方未有明确处理意见之前,大部分开发商都会把自持面积当成成本列支,所以西城天铸这宗地块的最终楼面价,约7.4万元/平方米,与限售均价7.8万元/平方米之间,只剩下4000元/平方米。

与佑安府一样,西城天铸也想牢牢抓住剩余的30%客群。销售人员向记者介绍,项目有168平方米和173平方米的大户型,总价1345万元起。

营销篇:“准豪宅”的暗斗

有业内人士表示,限房价政策最初目的是抑制房价快速上涨,但并非所有土地都适合该政策,尤其是一些位置较好,或者规划容积率低的土地就应该完全市场竞价。

地段好的限竞房项目虽然比周边二手房价格有所下降,但单价和总价都不低,低收入人群肯定是买不起的。

“高低配”操盘原本是房企应对售价上限的手法,但进入市场后却产生了奇妙的化学反应,或在有意无意中影响了原本未限价的豪宅。

要知道,2016年西府大院首次亮相时,便被市场列为与万柳书院、霄云路8号等同为第一梯队的顶豪项目,当时这些项目的入市价格普遍在15万元左右,西府大院也曾以15万+的单价蓄客。但是,在经历了拆迁补偿、北京市住建委严控预售证审批“调控”之后,西府大院最终以11.3万元/平方米的准现房入市,远低于市场预期,不再死磕理想定价。

西府大院的销售人员曾向记者如此表述:“您可以比一比附近的昆仑域和中国玺。”

豪宅与豪宅明争,而自恃“准豪宅”的限竞房们与豪宅暗斗。

在西城天铸售楼处,当千万级玩家对户型表示出不满时,销售人员第一时间祭出了隔壁西宸原著143平方米4居户型图。“您看,是不是还不如我们呢,这个户型二手房现在报价1600万元起。”

按照限价计算,西城天铸168平方米4居的总价,比西宸原著二手房低了近300万元。

“其实我们原计划只放出部分楼盘,但后来公司决定开盘后放出大部分房源。”西城天铸销售人员表示。

《每日经济新闻》记者注意到,西宸原著2015年下半年就已入市,彼时均价就已经约10万元/平方米,而如今的二手房均价在11万元/平方米上下。不久前,西宸原著又传出了即将再次开盘的消息,但尚不知售价几何。

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