房企“高周转” 背后是高杠杆压力

广州日报2018-11-20 08:07

聚焦楼市

二级市场上,房地产板块周一走强。A股市场上,剔除雄安和创投概念,阳光股份、万科A、保利地产、城投控股、金地集团以及阳光城等涨幅均超过4%。港股方面,HKT内地地产指数上涨4.19%,恒生中国内地地产指数上涨3.97%。另外,深港房产、恒生地产分类指数等涨幅均超过2%。

多数机构预计2019年地产行业景气度可能会维持平稳。经过连续调整之后,该板块存在反弹预期,但预计尚未调整到位。

今年前10个月,全国商品房销售面积和销售金额分别比前三季度增速回调了0.7个百分点和0.8个百分点,值得注意的是,龙头房企业绩依然靓丽,万科前10个月销售金额4856亿元。然而,靓丽的业绩却难以掩盖“质量”的尴尬,继碧桂园之后,万科也出现坍塌情况,11月12日,万科在中山古镇的在建项目万科城工地发生局部板面坍塌。

无论是万科,还是碧桂园,都是行业销售规模非常庞大的开发商。今年前10个月万科合同销售额4856.2亿元。碧桂园同期累计实现归属公司股东权益的合同销售金额约4559.9亿元。A股创业板公司去年营业收入之和才1.1万亿元。大型巨头房企的质量快速成为市场关注的焦点。

最新数据显示,房企11月份密集通过债市、票据等途径进行高成本再融资。“周转降,杠杆升”,房企未来业绩增速放缓将成为趋势。

杠杆继续提高 销售增速放缓

针对连续暴露的建设工程质量问题,“高周转”成为最主要的推手。这也使得碧桂园在出现一系列安全事故后,公开表态要降低周转。但有开发商人士向记者透露,在当前市场行情下,高周转背后是高杠杆的推动。

广州日报全媒体记者梳理发现,高周转不仅是诸多房企的宣传亮点,也成为资本市场判断房企盈利强弱的重要指标。一位开发商人士也告诉广州日报全媒体记者,越是在融资压力大的时候,房企越是会强调高周转,“除了提升利润,当前的高周转背后的驱动力主要是高杠杆。”这位开发商人士称。

一方面,提升杠杆率,一方面加速周转回笼。这已经成为地产行业惯用的做法。但两者的博弈如今却成为当前房企面临最大尴尬。一边厢,11月份,房企密集发布融资公告,成本明显提升,杠杆率进一步提高。另一边厢,销售增速却在放缓。有分析认为,未来一段时间,高成本融资和回款速度放缓将影响房企业绩表现。

记者对比发现,近期房企密集再融资中,一方面利率成本明显增加;另一方面,债市成为主要阵地。中原地产首席分析师张大伟分析认为,楼市销售放缓,而前期过度投资加上去杠杆,导致其对资金需求上涨。因此,在监管层严控银行信贷和信托资金违规进入房地产市场背景下,融资成本难以下降。

举牌密集增加 并非稳赚不赔

广州日报讯 11月18日,安徽合力公告称,香港上海汇丰银行有限公司(下称汇丰银行)购入187.17万股公司股份,至此所持股份占安徽合力总股本的5.15%。临近年底,A股举牌潮再起。Wind数据显示,11月至今已有7起案例,是年内罕见的密集举牌月。

不过,分析人士认为,对于今年举牌方而言,在资本市场上的盈亏可能并非其核心诉求,而是有着战略投资或者财务投资的目的,如果是出于纾困或者股权之争的目的,则公司基本面是一个不确定因素。因此相关概念股并非稳赚不赔,投资者要谨慎对待。

记者梳理发现, 11月份以来被举牌的公司包括龙净环保获阳光集团举牌,后者持股比例达到25%;恒顺众昇获公司总裁贾晓钰二度举牌,其持股比例超10%;鸿利智汇获金舵投资举牌;*ST尤夫获专项解困基金举牌,持股比例达到5%;珠海中富获新丝路进取一号举牌;海利生物再获“牛散”章建平举牌。

国有资本增持和接盘举措也越加频密。据统计,近两个月来已有20多家上市公司的国资控股股东推出增持计划或实施增持。中国动力、海格通信等国资控股股东出手阔绰,增持数量占总股本的比例接近或达到5%的举牌线。

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