楼市天平:渐向买方倾斜?

湖北日报2018-11-17 08:27

武汉,一向是全省房地产市场的主战场、风向标。9月和10月这段传统的销售旺季,武汉楼市的表现均不如往年,可谓“金九”未现,又失“银十”。

近日,湖北日报全媒记者走访发现,武汉房价涨幅放缓,成交下滑,部分房地产商重拾促销措施,政府出台政策保障刚需,楼市天平正逐渐向购房者倾斜,但新的问题和矛盾也在显现。

新房、二手房齐降温

部分购房者持币观望

11月14日,记者在中南路商圈发现,街头大屏上不断滚动播出楼盘广告,在地铁口、天桥上不时能遇到发传单拉客的楼市“小蜜蜂”。“要拉到客人去看盘,才算完成任务。最不济也要留下客人的电话号码。”一名“小蜜蜂”告诉记者。

1月至10月,武汉市新建商品住房销售同比减少18.72%。受成交量下降影响,不仅“小蜜蜂”重现街头,近段时间,武汉精装修改毛坯、装修可贷款、推荐买房返现等变相打折促销的楼盘也逐渐增多。在东西湖区,甚至出现去化率不足5%的新建楼盘。种种迹象表明,武汉房地产市场正在逐步降温。

9月30日,位于欢乐大道的某楼盘也推出面积140平方米至230平方米的高层房源,含精装整体价格约每平方米2.8万元至3.1万元。到11月初,该楼盘再次开盘,采取精装改毛坯的策略,整体均价变为每平方米2.3万至2.6万元,面积段调低至148至170平方米,但未重现以前开盘即罄的局面。

正荣紫阙台、华发外滩首府等前期叠加精装修的高端楼盘,近来也纷纷采取了精装改毛坯的策略。大家顾问高级分析师王玲称,改善型楼盘含精装均价一般高于片区均价,今年三季度出现普遍的去化困难局面,精装改毛坯策略既能回避价格调控,也是迎合购房者之举。

降温效应开始传导至二手房市场。1月至10月,武汉存量住房(即二手房)成交65325套,成交面积606.67万平方米,同比减少7.80%。武汉吉家市场研究部经理王璇介绍,该公司9月带看房源数量环比下降6%,成交量环比下降10%;10月数据继续下探,带看房数量环比下降8%,交易量环比下降10%。贝壳研究院武汉分院院长钟涛说,6月开始,武汉链家二手房成交数据已连续5个月下滑,10月二手房成交均价较年初下跌3%。

中南财经政法大学房地产研究所所长张东认为,在当前严控房价上涨的情况下,成交量下滑,一般购房者会认为房价还有下降的可能,更倾向于观望等待时机,这种心理可能使成交量继续下降。

供应量创单季度之最

置业顾问变殷勤了

房子不如以前好卖了,对于购房者来说是好消息,至少楼盘置业顾问的态度有了明显变化。

“刚需购房者有了更多主动权。”看房近一年的刚需购房者李辉(化名)有着亲身感受。他说,他几乎看遍了白沙洲、后湖等区域的所有楼盘,不少楼盘曾满是套路,临近开盘时才突然通知购房者,还多次遭遇闭门开盘的情况。10月以后,他明显感觉开发商加快了销售速度、卖房更加透明,置业顾问会隔三岔五同步传送楼盘最新消息。目前,他已在后湖买了新房。

改善型购房者王女士称,去年她购买了位于汉口二七滨江的某楼盘,当时房源十分紧俏,最终她选择了一个并不十分满意的楼层。近期,王女士多次接到该楼盘置业顾问电话,声称后期所推房源楼层、朝向均有较大选择余地,请王女士介绍朋友购买。

楼市调控政策也不断释放出对购房者有利的信号。记者梳理武汉市房管局发布四季度可达销售条件的商品房项目发现,四季度武汉市有205个楼盘、超过1334万平方米房源可入市销售,这也是2017年7月起武汉市房管局发布可入市房源清单以来,单季度供应量之最。而1月至10月,武汉新建商品住房批准预售164988套,批准预售面积1902.53万平方米,环比增长12.98%,同比增长17.75%,武汉房地产市场供应量持续增加。

从11月15日起,武汉刚需优先选房比例继续扩大:备案均价低于每平方米2万元的商品房项目中,销售面积小于140平方米的房源优先提供给刚需无房家庭购买。江岸区后湖片区、汉阳区四新片区、东湖高新区光谷东片区、洪山区白沙洲片区、东西湖区常青片区、蔡甸区六大热点区域,刚需房源比例提高至100%,其他区域提高至80%。

湖北房地产经济学会专家委员殷跃建表示,2016年9月起,武汉多次出台调控政策,取得了显著成效。数据显示,武汉新建住宅成交套数2016年为29万套,2017年为20万套,今年预计为18万套至20万套,投资性购房逐渐退出,逐步转变为居住型需求市场。推进房地产市场健康发展,保障刚需购房者话语权,将对武汉引进人才、建设国家中心城市产生积极影响。

市场降温矛盾凸显

质价不符增多,盼强力监管

前两年,武汉楼市成交量和价格一路上行,如今行情变得微妙起来,一些矛盾凸显出来。

“好不容易买到的精装修房却是这样,令人难以接受。”武汉市民吴先生说。5月,他在沌口某小区购买了一套住宅,当时房价每平方米6000多元,加上每平方米2000元的精装修后,房子总价接近90万元。然而,当业主们看到样板间后,发现装修材料和施工质量都达不到他们的预期。“每平方米2000元的装修标准,用的材料却显得很廉价,我们到售楼部进行了多次交涉,至今没有得到满意的答复。”

吴先生的情况并非个例。记者在武汉城市留言板上查询发现,今年市民对精装修商品住宅的投诉意见不少,涉及的楼盘遍及各城区。一些市民认为毛坯房价没涨,涨价全在装修上,而且质价不符,开发商是在搞明降暗升。

“一些开发商在一两年前拿地,结果现在遇上了行情变化。”中指院华中分院研究总监李国政表示,各项成本在上涨,但房价上涨幅度有限,部分楼盘为管控成本,就出现了一些缩水,不仅体现在装修标准上,有些楼盘当初承诺有高档入户大堂、园林景观等,后来却没有兑现,也引发业主不满。在楼盘质量上打折扣,是一种行业的倒退行为,需要政府加强监管。

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