武汉楼市第一大黑洞,开发商排队扑街

武汉买房2018-07-12 10:16

在武汉,有一个神奇的地方,虽然不限购,但和抢不到房子的武汉楼市,完全无关。

他在2018年,创造出比2013年还要惨淡的开盘去化率。

这里是横店。

均价9000(毛坯)左右的楼盘,首次开盘去化率不到30%、低于20%,再到甚至只有15%,叱咤全国的开发商,在这里轮番扑街。

正成为武汉楼市第一大黑洞。

横店,到底有什么神奇的力量?

居然能够被抢房抢疯的武汉人无视?

? 我们现在复盘。

横店,位于黄陂区南部偏西。

东与前川街交界、南与武汉盘龙城经济开发区相望、西与天河街毗邻、北与祁家湾接壤。

基本上,就是临空港和盘龙城两大板块的夹缝。

用开发商的话说,这里坐拥两大板块“交叉红利”。

用哥的话说,两边不靠,要啥没啥。

但2016年底,横店,突然成为武汉楼市一颗冉冉升起的新星。

短短几个月,北辰、中南、金辉、中建、融侨等诸多品牌开发商,相继进驻。

一时间,百亿资金杀到,横店顺风飞翔,仿佛只是时间问题。

多宗横店地块,当初都经过多伦报价和竞争后熔断,走到比拼规划方案的阶段。像中南,金辉等,都是从10多个竞争对手绞杀中,杀出一条血路。

但资金汹涌带来的不仅是美好未来,还有凶狠的泡沫。

去年底,中南首次开盘,当天去化率不足30%;(不过随后调整策略引进分销,今年5月再集中开盘,去化超80%)

今年4月,天纵云湖湾入市,当天去化率15%(刚需优先,92套卖掉14套,随后未集中开盘进入平销);

(以上数据,来自克尔瑞监测)

然后6月底,金辉杀将进来。

哥没能在克尔瑞查到金辉开盘当天去化率,但本周哥去现场晃了一圈,跟置业聊了聊,再看看销控表,结合一次推盘500多套的规模~

哥判断,首次开盘当天去化率,跟中南首开应该半斤八两。

板块六大楼盘,开4个,扑街3个,扑街率杠杠。

(唯一没有扑的是北辰,这个后面讲原因)

横店为什么成吞噬开发商的黑洞?

哥总结三个理由:天不时,地不利,人不和。

今年初,哥判断武汉楼市的热点在四环,城市边界外扩,是武汉楼市关键词。

既然如此,妥妥四环的横店,为何“天不时”?

在形成新兴购房目标地过程中,一定泥石俱下,有大量板块浑水摸鱼。

唯一的鉴定标准,地铁。

地铁最重要?

没错。

武汉地铁开通里程200多公里,正在进入网络时代,无地铁楼盘,就是第一大硬伤。

从目前来看,横店的交通,是头号短板。

从楼盘扎堆的区域进入汉口,只有两种选择,从巨龙大道坐公交转1号线汉口北,全程近10公里;

从机场线盘龙城出发,坐地铁2号线到汉口火车站,全长13公里;

这里面,还包括2字头公交8站左右换乘,此外还要步行2公里以上。

通勤之艰难,可见一斑。

值得一提的是,地铁七号线(前川线)已经开工,预计2年左右时间,会正式开通。

其中也明确有一站是“横店站”。

哥了解的信息是,这一站的具体位置在川龙大道/中兴街路口。

按现在的换乘线路,依然有7站公交+2公里步行距离。

地铁站3公里范围外,基本等同于无。

从板块角度而言,横店跟需求火热的武汉楼市,完全无关。

某种程度上,这里属于“无效供应”。

所谓地不利,就是开发模式与片区,很难形成互相成就的良性互动。

横店板块,作为一块要啥没啥的“处女地”,而且比较缺乏政策预期利好,快速催熟的常用套路——

板块启动,最好是百万方以上,开发周期7~10年的巨型项目。

某科、某利、某大,都是擅长这种模式的玩家。

要啥城市化?

我就是城市化本身。

因为项目足够大,开发商为顺利出货、减少市场抗性,必然更多考量学校、商业街甚至医院的生活配套,甚至可能先于住宅成形。

避免被动“等靠要”,人为催熟板块。

而有大型开发商+百万方项目支撑,板块在整个市场上的音量也会更大,至少混个脸熟。

但横店,由于种种原因,把地块切割太碎。

六大项目,每一个都不大,平均体量都在30、40万方左右。

说大不大,说小不小,对处女地是很尴尬的规模。

为板块贡献过多,感觉为别人在做嫁衣;完全不做吧,又说不过去。

每一家都扭捏着做一点,又做不到位,死盯着别人,面和心不和,都指望别人当雷锋。

开发商再多,也根本形不成合力。

而且大家看这几个项目的容积率,1.0~2.0,最高的也不过2.5。

一个面向刚需的板块,这么低容积率,本身就是错配。

面对这种规划条件,开发商必然高低配。

高层堆成鸽子笼降成本,容积率多分给洋房拉溢价。

一个板块容积率过低,并不利于配套完善。

即便公共资源,也会优先配给容积率高的板块,因为获益人群更广。

启动项目不够大,或者启动项目不给力,后面就很难再扳回来。

这么多年,只有光谷东扳回来了。

他太特殊,没有可比性。

所以,我们经常说,某个区域,N大开发商进驻了,就要飞?

不是的,炒热板块这种事,100个臭皮匠,也不抵一个诸葛亮。

形势不够乐观,再加上人作,就彻底凉凉。

现在哥解释,为什么北辰,没有扑?

北辰是板块首发,定价遭遇“保成本申请备案价”,当时可能嫌价格低,但现在估计庆幸这价格,给的太有先见之明。

因为低价优势,又是首发,开盘乱中取胜。

北辰最最聪明的,是每次推盘量不大,大概100多套。

哪怕客户有限,但每次开都能热销。

房地产的玄学是,一个盘开始卖顺了,后面就水到渠成的顺。

反之亦然。

相对,中南和金辉,推盘量都非常大。

中南一次预售证1000多套,金辉开盘也是500套+起步。

他们从营销中心开放,认筹到开盘,给人感觉都非常,仓促。

筹量多少?能支撑多大推盘量?心里没数吗?

前期已经扑街,为什么还不控制节奏?

唯一的解释,大概集团对业绩压力大。

但有意思的是,开盘不理想,后续动作并不多,难道集团又调整目标?

这个哥就只能猜测。

反正给市场留下的印象就是,他们家房子很多,不急。

购房人不急,只能开发商急。

所以,很多人说房地产,行情意外的能力,等于零。

哥就觉得一派扯淡。

房地产营销策略,说穿了是与目标群的匹配度。

现在横店板块的价格,9000+2000,总价百万左右。

针对的目标群,汉口溢出的不锈钢。

说句不好听的,就是工资晚发10天,生活就有问题的年轻人。

30%的首付,是目标群榨干父母,能拿出的全部身价。

这个板块的开发商,应该很有感触,装修能不能贷款?捆不捆绑车位?

几万块的支付差异,直接决定项目生死。

但就是这样一个板块,这样一群潜在客户,居然开发商还动“捆绑车位”的心思,非要被啪啪打脸才回头。

其实类似板块,最大的生存基础——

武汉房地产消费的不理性,遍地“新房癌”。

就是哪怕只有30万支付能力,也要买新房+大牌开发商+小区景观+物业。

这种倾向,总是可以让鸟不拉屎地区开发商,趁乱出货。

按哥的思路,年轻人就应该买市中心老破小去。

不是说郊区没价值,“守工地”是买房投资的必修课。

但对于有实际居住需求的年轻人,生活——工作的“距离感”,应该永远摆在买房首位。

上下班的通勤距离,是考虑的第一要素,为满足这个要素,可以让渡房子的品质、社区环境,甚至所谓社区生活。

待收入改善,有老破小资产打底,再换购近郊的漂亮房子。

住在城市边缘,每天通勤3小时+,是人生第一大悲剧。

为虚幻的居住满足感,影响事业的进阶,是否划算?

这个扯远了。

但武汉房价持续下去,购房倾向,迟早会发生巨变。

留给开发商的时间,不多了

? 今日互动——

我们说,读历史是为展望未来。

那么武汉,还有哪个板块,极可能重复上演横店的故事?

你们认为是谁?理由呢?

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