仲量联行报告:金融业继续推动武汉办公楼租赁市场

仲量联行2018-07-12 09:08

2018年7月11日,仲量联行2018上半年武汉房地产市场回顾及展望媒体发布会上,仲量联行湖北分公司董事总经理曾纪欣表示:“2018年上半年共有十个优质办公楼竣工交付使用,其中第二季度有四个优质办公楼项目入市,包括一栋甲级写字楼,即位于武昌滨江商务区的绿地中心楚峰。”上半年新增供应约44.7万平方米,将总体量推至482.8万平方米;优质零售物业市场本季度迎来一个新增供应项目入市,总体量达到655.0万平方米左右,空置率同比下降0.2个百分点至8.0%,全市整体租金环比略有上浮;工业地产方面,上半年新增供应约14.0万平方米,将全市非保税仓储物流总体量推至157.4万平方米,空置率同比下降8.9个百分点至6.8%,租金同质比指数同比上浮2.4%;住宅市场方面,楼市调控政策继续发力,上半年供销同比双降,第二季度一手房价格同质比指数环比微幅上行0.1%。

优质办公楼

上半年有十个新项目入市,全市空置率环比上升1.2个百分点

2018年上半年共有十个优质办公楼项目入市,其中四个为甲级办公楼,六个为乙级办公楼。甲级项目包括新世界光谷、武汉双玺中心A及B栋、阳光城央座,以及绿地中心楚峰。上半年甲级新增体量为246,950平方米,将甲级办公楼的总体量推高至179.2万平方米,同比上升20.6%;新增的乙级办公楼共计体量200,001平方米,同比上升26.2%。

受到新增供应的影响,本季度全市优质办公楼市场空置率环比上浮1.2个百分点,达到37.4%,其中甲级办公楼空置率为39.0%,乙级办公楼空置率为36.5%,由于二线城市普遍缺乏成熟的“预租机制”,新增供应的大量入市会短时间内推高空置率。

金融业仍是办公楼租赁需求主要来源,科技类公司的需求也较旺盛

上半年武汉优质办公楼市场净吸纳量为17.1万平方米,与去年同期相比小幅上升2.9%。主要租赁需求来源为金融公司、专业服务机构以及科技类公司。例如,某金融公司在越秀财富中心租赁约3,000平方米。根据仲量联行市场监测数据显示,光谷甲级写字楼的入市,吸引了该地区科技类公司的入驻,这类公司呈现出较大的租赁需求。例如,某科技公司在保利国际中心租赁约2,000平方米。

优质办公楼供应放缓,但租金依然承压;甲级办公楼租金与上季度持平

预计截止2018年底,武汉市优质办公楼市场将迎来约51.0万平方米的甲级新增供应。在现存空置率增高以及未来新增供应入市的压力下,租金总体承压,使得本季度全市可比项目租金环比微幅下跌0.4%至86元/月/平方米,其中甲级办公楼租金环比持平,保持在106元/月/平方米,乙级办公楼租金则环比下降0.5%,预计短期内整体租金仍然有下行压力。

高端住宅

楼市调控继续加码,投机性需求降温

上半年武汉市延续着近年来的严格调控政策,除了限购政策之外,多家银行上调二套房贷款利率,投机性需求继续受到抑制。在此背景下,武汉市房价同质比指数较去年同期回落。

受到武汉市人才落户政策、刚需优先选房,以及商品房销售监管升级的刺激,刚性需求和改善性需求将继续释放。鉴于一手房和二手房价格的倒挂,预计一手房价格在保持平稳的同时,二手房价格面临一定的下行压力。预计部分核心地段的租金水平在租赁需求依然旺盛的背景下,有望保持稳定。

上半年武汉市高端住宅成交量下滑,但价格较为稳定

上半年武汉高端住宅市场新增供应约9,976套,同比下降12.0%,成交量2385套,同比下降65.0%,可以看出新增供应和成交量总体下行。

一手房、二手房价格的倒挂以及调控政策的加码,使得武汉高端住宅的价格总体平稳,其中一手房第二季度环比上行0.1%,二手房价格在第二季度回落,环比下降3.6%。

调控政策之下,预计2018年武汉房价保持平稳

楼市调控政策使得现阶段武汉房价涨幅趋缓,投机性需求将继续受到抑制。预计未来一年房价走势有望保持平稳,刚需购房者和改善型需求购房者仍将主导市场。

优质零售物业

本季度有一个新增项目,德成D-Mall生活中心入市。

本季度位于盘龙城经济开发区巨龙大道的德成D-Mall生活中心入市,建筑面积总计约7.8万平方米。截止2018年上半年,武汉市优质零售市场总体量为655.0万平方米左右,同比增长约10.4%。

作为汉口地区的新兴商圈,盘龙城经济开发区地理位置偏北,项目距离市中心约半小时车程。以区域内分布的大量社区居民为意向客群,本季度入市的德成D-Mall生活中心以“趣玩型一站式家庭生活站”为主题,引入了盘龙城首家麦德龙超市,抓住家庭式消费心理,以大众餐饮和儿童业态为主,吸引了众多周边居民前往。

预计2018年武汉的优质零售市场将放缓供应脚步,与去年高达87.6万平方米的新增项目相比,今年的新增零售物业将有所减少,除了上半年开业的未来城和德成D-Mall生活中心,下半年将入市的项目代表包括位于青山的金地自在城、王家墩商务区的泛海城市广场二期等。

餐饮、时尚和娱乐业态表现活跃,市场需求保持平稳。

本季度来自餐饮、时尚和娱乐业态的需求仍保持活跃,空置率同比下降0.2个百分点至8.0%,上半年净吸纳量达到约17万平方米。餐饮业态趋于多元化发展,包括以盒马鲜生为代表的新零售、“网红品牌”奈雪の茶和盒里Joybox为代表的轻餐饮等,其中盒马鲜生、盒里Joybox、鮨一等品牌均为武汉首店;时尚品牌方面,Chloé、Armani Exchange、73hours均在武汉开出首店,IPSA和FILORGA等美妆品牌的武汉首店也于上半年在武汉购物广场开业。另小米之家也在宜家荟聚、武胜路凯德、金银潭永旺、菱角湖万达等多家商场陆续开店。

2018上半年体验式业态加速扩张,E7互娱在武汉天地开出首店,面积大约500平方米,另外多种电竞品牌也纷纷入驻各大购物中心,其中永清片、街道口和江汉路等以年轻客群为主要客流量的商圈成为品牌入驻首选。另外儿童相关业态及文创品牌持续升温,其中社区型商业对教育培训机构、室内游乐场和儿童服饰等儿童相关业态有较大需求。

全市租金保持平稳,环比略有上浮。

上半年新增零售项目较少,全市首层非主力店平均租金同质比指数基本保持平稳,环比略微上浮0.5%至442元/平方米/月,资本值也保持同步,环比增长0.4%。预计随着优质新增零售项目的陆续入市, 2018年底平均租金将会面临小幅下调,空置率将略有上浮。

非保税仓储物流市场

本季度无新增项目入市,上半年新增体量约14.0万平方米。

本季度武汉非保税仓储物流市场无新增项目入市,截止2018上半年总体量约157.4万平方米,同比增长31.1%,其中第一季度入市的万科江夏物流园和普洛斯蔡甸常福物流园一期带来了约14.0万平方米的新增体量。

来自第三方物流的需求强劲,空置率同比环比均有所下降。

受益于社会居民日渐增长的零售消费能力(据统计局官方数据,2017年武汉市城镇居民人均可支配收入达43,405元,同比增长9.23%),电商平台和零售商加速其在武汉的布局,继而带动第三方物流的持续发力。据不完全统计,科捷物流、九州舜天、万通广顺等第三方物流公司上半年有较强劲需求,共计录得约7.4万平方米的租赁成交,将上半年市场净吸纳量推至16.3万平方米,同比上涨约252.6%,空置率同比下降8.9个百分点至6.8%。

本季度同质租金指数和资本值同比均略有上浮。

本季度租金同质比指数与上个季度持平,同比上浮2.4%,资本值同比保较快增长,达到4.1%的涨幅。2018年武汉市非保税仓储市场预计将迎来约27.3万平方米的新增供应,届时年底总体量将有望突破170万平方米,预计同比增长约19.1%,空置率将面临小幅上升。

未来三年虽仍将面临着较大体量的新增供应,但其中约80%的新增项目均由国际知名品牌商开发运营,且受益于武汉市九省通衢的地理优势及政府强有力的招商政策支持,京东、小红书、小米等多家知名企业陆续在武汉设立了区域总部,活跃的零售消费市场将一定程度上推动租赁需求,预计租金在短期内仍略有涨幅。

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