70年大产权住宅变违建 业主买便宜房入大坑

华夏时报2018-06-13 08:26

说好了70年大产权的房子却变成了违建房,是陈凯怎么也没想到的事情。等了一年多的房子,如今却成了烫手山芋,陈凯和其他业主一样面临着退房难题。

《华夏时报》记者调查发现,涿州市志信房地产开发有限公司(以下简称“志信地产”)开发的宏祥雅苑项目涉嫌违法违规售房,其宣传的70年住宅实为违规建筑,多名业主为了退房的事情“跑断了腿”。

“70年产权房”竟是违建

事情还需要回溯到去年的3月份,在北京工作的陈凯看中了涿州市宏祥雅苑的一套房子,在房价已经疯涨的2017年,这里尚未过万的价格成了最吸引他的地方。“看了一次就定了,这里的位置很好,社区的规模不大,离涿州市主城区不远,价格还便宜。”

“但这里只有一个土地证,其他证件还没有,我当时顾虑了一下,但看到项目已经盖到了七八层,置业顾问说证件正在办理中,很快能办好,便打消了疑虑。”3月中旬,陈凯定下了一套96平米的两居室,单价7056元,交付了50%共计34万元的首付款后,陈凯以为事情就这样定了,便开始等着后续的办理贷款和交房事宜。

但后来陈凯发现,事情并没有想象的那么简单。开发商告诉陈凯,由于项目证件不全,贷款办不下来,自己需要补齐剩余50%的房款,或者采用开发商推荐的民间贷款,房子也是临水临电。

陈凯这时才发现房子的问题,而项目之前提到的所谓的土地证也并未在开发商名下,土地并未进行招拍挂手续,自己买的70年产权的房子变成了违建房。

随后,与陈凯面临同样问题的十六户业主开始集体要求退房退款,总共涉及的资金量超过了五百万元。但开发商在答应退房之后,退款的承诺却屡屡失约。

6月5日,《华夏时报》记者穿过城中村的街道,与业主一同来到了项目的所在地——涿州市清凉寺街道槐林村,这里和涿州最繁华的范阳路仅有几个街区的距离,但这里却是另一片城中村的景象。记者看到,项目目前已竣工,一栋13层的黄色楼房夹杂在一片农房中间,没有任何的区隔,对面是涿州市槐林村学校。

另外,社区门口和院内无任何宏祥雅苑和志信地产的标识,门口的牌子显示的是鹏瑞伟琪地产。有业主担心,房屋买卖合同上并未标注项目的具体位置和四至范围,现在项目的门口挂的是另外公司的牌子,这块地如果不是志信地产的,自己的钱就真的打了水漂。

事实上,项目所占土地也不在志信地产名下。在业主提供的项目的“土地证”复印件上,记者看到,证件名为国有土地使用证。土地使用者为孟祥顺,落座为清凉寺办事处槐林西街11号,地号为03-05-155,用途为住宅,使用权类型为确权,使用权面积为700.16平米。

值得注意的是,业主和志信地产所签的房屋买卖合同上,房屋面积和其提供的土地证上700.16平米的面积也不相符。合同关于房屋土地部分的表述如下:“该房屋所建用地为宏祥雅苑,占地面积2676平米。该房屋为70年(即2015年5月30日至2085年5月30日止)。”

《华夏时报》记者来到了涿州市国土资源局,该部门相关负责人告诉记者,志信地产出示的土地证并不在它名下,而是孟祥顺个人确权的国有土地,证件和公司名称不一致说明二者没有关系。开发商如果要开发项目,其土地必须是在自己公司名下才行。

项目面临多重风险

北京京润律师事务所张志同律师在接受《华夏时报》记者采访时表示,志信地产出示的证件是国有土地证,但是在个人名下,按规定要先由国家从个人手上收回后,再出让给开发商,才能开发建设,将来给开发商重新发证,现在来看,开发商这个土地来源不合法,所以这种开发和销售行为都是违规的,将来也没法办下来房产证。

“这种建筑的性质为违建,并非大家平时常说的小产权房,因为小产权房是建立在集体土地上的,”张志同律师表示,购买这种房子存在一系列风险,由于产权存在缺陷,房屋不能做抵押融资,房屋的这种使用价值会受到一定的限制;房屋不能贷款,再次转让也会面临困难,而且会影响房屋价格;房屋本身属于违建,随时有可能被强制拆除,这是业主面临的最大的风险。

随后,《华夏时报》记者以业主身份,同其他业主一起去了志信地产的售楼处,对于业主们提出的退款要求,志信地产一名胡姓负责人表示,“公司会跟大家签署一个退房协议,双方协调一个退款时间。但公司现在真的没钱,8月份之前退款是没可能的,十一的时候能给就不错了。今年最多先退50%,剩下的预计要过了年了。”

对于项目门口并无宏祥雅苑和志信地产的标识一事,上述负责人表示,鹏瑞伟琪地产是志信地产的股东,双方共同开发了宏祥雅苑,现在楼里面的一层是属于鹏瑞伟琪地产的,所以挂上了他们的牌子。

记者查阅企查查网站发现,志信地产成立于2016年9月,法定代表人为刘佟,刘佟和张柏傑占股分别为51%和49%,并未看到同鹏瑞伟琪地产有何股权上的关联。

为核实项目的情况,《华夏时报》记者拨通了刘佟的电话,在确认其身份后,记者表明自己的身份并表示想了解项目的土地问题,刘佟说了一句“你打错了”,便挂断了电话。随后,《华夏时报》记者来到了志信地产的售楼处,但公司前台和另外一名高姓工作人员拒绝了记者的采访要求。

对于业主们目前遇到的问题,秦兵房产律师团律师徐斌分析,严格意义上来说,购房者实际上是买了违建,这个合同很有可能是无效的。建议业主尽快启动民事诉讼程序,因为只有诉讼才能做财产保全,把4个责任人“中介”“开发商”“收款人”“地主”拖到官司里,通过拍卖其资产来偿还自己的债务。

另外,一个值得注意的情况是,多数宏祥雅苑的业主在2017年上半年购入房产,单价在七千元左右,但当时涿州市房地产市场正处在高位,市场价达到了一万六七,这个项目明显比市场价低很多。张志同律师提醒购房者,买房不能贪图便宜,而是要看当时市场上的价格,正常的项目不会比市场价低太多。另外,买房必须要看开发商的证件是否齐全,《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《商品房预售许可证》这些证件齐备才能买。

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