政策鼓励盘活存量房 长租公寓面临两大难题

21世纪经济报道2017-06-19 08:22

政策鼓励盘活存量房 长租公寓面临两大难题

包租模式。

华泰证券认为,B2C模式下的租赁企业,借助于破旧公 寓楼、厂房等,以二房东模式开始发展,对于租户的保护更强、且租户对租期和租价的预期更加稳定,更容易建立起具备规模效应的租房市场。

合规与盈利

尽管市场空间巨大、相关政策加持,但存量房改造而成的长租公 寓仍面临诸多难题。

首先是房源的合规性。“许多长租公 寓产权属性都有问题,用的是工业类或不可售的商业类土地”,中原地产首席分析师张大伟16日向21世纪经济报道记者表示。

由于上述土地性质改变需要审批,租赁机构也要获得经营许可和办理工商登记,目前市场中存在很多不合规的改造行为,如群租房等。上海、深圳等地今年已连续发起多次针对长租公 寓、租赁公 寓的违规排查风暴。

此前,住建部曾放松监管,允许将商业用房按规定改建为租赁住房、允许将现有住房按要求改造后按间出租。然而张大伟指出,尽管可以把商业类属性的土地改变为出租属性,能享受如水、电收费的政策红利,但这并不足以刺激可售的商业用地改变为出租用地。因此,工业用地、厂房和农民房改造仍是当前长租公 寓的主要房源。

此外,从集中式的万科泊寓,到分散式的链家自如,核心难题均直指盈利。作为一项前期投入大、回报周期长的微利业务,机构房东需要面对巨大的资金和成本压力。华泰证券指出,目前长租公 寓行业仍处在无利润、投入大的阶段,能实现盈利的企业屈指可数。

谭华杰年初向21世纪经济报道记者表示,在个人住房出租中,过高的土地成本大大降低了租金回报率,资产持有者很难从出租中赚钱。这是过去多年租赁市场无法发展的重要原因。

伴随攀高的房价,租金回报率连年走低。以北京为例,伟业我爱我家集团数据显示,2010年以来,租金年投资回报率从2.13%一路下行,去年10月房价到达顶点时,租金回报率仅1.16%。

而机构改造存量物业,仅靠租赁也很难赚钱。因为机构要交增值税、房产税、所得税,综合算下来几乎难以覆盖成本。

在链家研究院院长杨现领看来,中国的长租公 寓行业只有三类运营商可以存活下去:“第一类是在资金端、品牌端有综合优势的开发商;第二类是具备经纪优势和经验积累的中介;第三类则是具有大量资金,有长期的资金匹配需求,能够匹配租赁现金流和资产负债表的保险企业。”

杨现领认为,公 寓创业一哄而上的时段已过去,未来它们将走向不动产资产管理,这代表着真正的蓝海。

谭华杰建议,长租公 寓企业应结成联盟,并以联盟的形式成立一家合资公司,让合资公司来解决基础性、平台性的问题,可以采用不同于一般企业的管理架构,成果共享,最后各自所占份额可以视各自的规模和盈利价值来定;未来最理想的资产持有人应该是REITs。

(21世纪经济报道)

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