世茂做了几套房子,发现整个湖北,只有1000个人能买

武汉买房2017-04-24 15:09
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房地产做客户市场调研,这是营销策划代理公司标书的一部分。

如果哪家标书,从2005年武汉人均收入开始写起,那基本上都是扯淡。

因为这是他们从百度上唯一能搜到的内容。

所以呢,类似客户调研,对房地产,尤其是武汉房地产来说,只是为了填PPT,并没有什么卵用,也不可能真去调研。

比如这个项目在江夏,那客户就是光谷溢出的程序猿屌丝;

这个项目在盘龙城,那客户就是外地人,或者汉口拆迁户;

再贴几个标签,年轻、不走寻常路、追求自由、社交……

是的,基本就是靠想象,每天上个班花2小时,肯定不走寻常路。

所以,当世茂W+这个产品做出来,领导突然觉得,这次不能靠蒙,他预感,这将是一个非常非常小众的产品。

2000万起步,业态混搭理念超前。不仅针对有钱人,还要针对有性格的有钱人。

这可能是武汉开发商有史以来最严谨的一次客户调研,再结合胡润最新调查数据得出一个结果:

整个湖北预计只有1000人能买。

世茂做了几套房子,发现整个湖北,只有1000个人能买

汽车界有概念车,他的使命是探索汽车工业前进的方向。

可是,地产界尤其武汉地产界,创新很不足,哥把W+的试水,看作武汉“概念房”的诞生。无论成败,请为世茂这次的勇气,鼓掌。

掌声之后,大家一哄而散,留下世茂的策划,含泪微笑。

因为,实在不知道这么小众产品针对的群体,有啥特殊癖好。

哥过去的认知中,武汉的有钱人,应该每天端杯红酒,站在落地玻璃前发呆。

这不正是武汉高端房地产项目广告,传递出来的信息吗

其实不是这么回事。哥认识一个有钱人,身价估计10亿。

有天约上午10点见面,结果8:15哥收到他一条微信,说上午有事,改到下午2点。

让哥意外的是,4:58他就发过一条微信。哥猜测他应该一早就起床,然后梳理全天工作,发现两件事撞车,于是立马调整,后来想到哥这种货,不可能那早起床,于是正常时间段又发一条,确保他的信息在上面,能被哥看到。

呜呼!原来有钱人这么细心勤奋,他们钱真不是风刮来的,凌晨4点的洛杉矶不是传说。

因为不懂,所以我们总喜欢按自己的理解去猜测另一类人。

前段时间,哥去深圳前海看大平层豪宅公寓,300多平一套。

是不是该做成8室3厅?没有,就是3室2厅。而且那些室,剔除厕所、衣帽间,面积跟我们住的次卧差不多。然鹅,人家一个客厅+餐厅,有180平,中式和西式厨房各一个。

置业顾问告诉哥,一套房总价6000万左右,客户身价基本30亿起步。

这套房子定位日常居所,没必要设计太多客房、老人房等空间。但客户社交需求高,顶级圈层对朋友最高礼遇,就是请到家里来吃饭,所以客厅+餐厅必须足够容纳10人聚会。

深圳卖6000万,武汉卖2000万,差不多,都是各个城市的顶级空间。

注意,哥说的是空间,不是公寓或者住宅、办公楼。

因为世茂W+很难用单一业态或功能定义。与综合体功能大融合,业态小分割也不一样,他是在同一建筑空间内,融合功能。

按照世茂自己的说法,这叫无界,打破业态之间的界限。

简单说下这个产品,W+位于世茂锦绣长江C1地块。

由三栋建筑构成,总建面3.9万方,每栋6层,层高3.6~4.8米。

常规卖点很清晰,长江主轴重点段、二环、一线滨江、稀有低密多层建筑,与国博、希尔顿、新港长江城形成商务生态圈。

世茂做了几套房子,发现整个湖北,只有1000个人能买

问题是开发商这次不没走寻常路,简单说就是没有分割卖小商铺。

世茂的具体规划是:

1~2层规划为商业功能。

一层接近3000的空间,划分出8个区域,然后跟2楼一拖二,每个区域整体面积接近800,定位品牌体验展示功能。

3~4层规划为商务功能。

核心是创意办公空间,也可定位教育、健身中心或餐饮功能。

5~6层规划为总裁居所。

800平左右的面积(双层),再加滨江露台,一共只有8套。与其说是总裁居所,不如说是总裁会所。

哥必须说,世茂非常大胆。

W+本质上,是一个商业产品,但是并没有做常规的购物中心或者立体街区。

这种“无界”融合的规划理念,能否成功,必须市场检验,简单地说就是那1000个人爽不爽。

这种产品在一线城市比较成熟,比如北京那个卖出天价的公寓,深圳那个单套面积3000平的大平层,还有著名的上海K幺幺,都是如此。

在武汉,和黄曾经做过比较相似的产品,但他们并没有对外释放这个点,原因不详。不过小目标的公司还有三阳路的土豪金,马上要推出同样跨界的产品,哥会持续关注。

其实哥更感兴趣的,是W+所处的地段,长江主轴。

熟悉哥的朋友都知道,哥一直认为滨江是武汉最宝贵的资源,但当下的滨江,恰恰是武汉最拿不出手的区域。

世茂做了几套房子,发现整个湖北,只有1000个人能买

江滩沿线,拥有不输上海十里洋场的天赋,却运营得一塌糊涂。

那些百年西式建筑,红火得开办着江夏土菜馆、便捷酒店,看一次吐一次血。

就像哥心目中的女神,嫁给了1米58的煤老板。

所以W+的创新,至少没把滨江空间分割格子铺,引进陈记炸酱面、鲁二哥火拼主力店。

800平起步的空间划分,抬高了武汉滨江的门槛,加上全玻璃展示面,世茂目标引进的豪车展示、高级定制服装展示,如果运营得不错,这里就是长江主轴拿得出手的一个窗口。

从另一个角度说,武汉开始出现前沿的概念型产品,这是城市不动产消费投资,彻底分层的开始。

回到前面说的,W+的目标客群,全省只有1000人。

想起哥前2天看的报告,非常详细的分析70后80后90后消费有什么不同?

70后小时候吃过苦,追求产品的大而全,70后的马化腾,做出世界上功能最全的聊天工具;

80后竞争压力太大,父辈多经历过下岗,消费追求性价比;

90后呢?他们成长的时代,国家已经富强,天生不觉得中国比别人差,反而觉得澳洲快递慢、英国餐馆菜品太少。对任何商品,他们会先入为主考虑是不是自己的菜,如果感觉不对,抱歉,没兴趣深入了解。

其实买房也是如此。

80后是当下购房主力军,在很多售楼部,哥总发现他们的父辈,会找出楼盘各种各样的不行,气氛很尴尬。其实残酷的是,不是楼盘不行,是自己的钱包不行。

80后中间阶层,只能分列出各个楼盘的不行,然后找出自己最能接受的不行,下定。

而真正塔尖那部分人,并不追求一套房子的大而全,一家老小吃喝拉撒旅游度假,全在一套房子里搞定,准确地说,他们需要一套不动产的,尺度。

这个尺度就是,他要邀请重要的客人,去五星级酒店?显得生分。去自己家?有点嘎。最好能把大厨请到自己的会所,既亲近又私密,还不会让老婆孩子乱入,这个尺度刚刚好。

哥并不是白话,汤逊湖边上不少别墅,都被富人买下来当会所用。

前几天,听说天猫要打造特色小镇——猫镇,什么性价比显然都达不到居住的门槛,然而这里各类设施,非常吻合爱猫人士需求。

然后京东决定打造狗镇,苏宁准备打造狮镇,其实哥最期待的,还是陌陌打造的陌镇。

这一切,其实都是不动产的功能,从全民居住,向分层需求进化的标志。

这个分层包括社交、展示、圈层、生活习惯种种。

对于塔尖人群来说,无论自家产品的展示、个人工作室,还是作为私人会所,他都不希望客人越过山川、越过海洋,路过工地,这个空间最好在城市最顶级的区域,资源配套信手拈来。

这也是别墅做会所、展示、社交最大的毛病。

武汉长江主轴、长江新城落定,有些朋友觉得是忽悠,可不知大家发现没,越是有钱人,越相信政府的能量,越是听党的话。

很多人觉得,住宅之前,商业、办公产品空置率太高,不值钱。

这种理念,导致同一个区域,商务型产品与住宅价格严重倒挂,前者甚至只有后者一半价位。

但实际上,不动产真正值钱的是土地。

你在最核心的地段,拥有一处私人空间,当空间的功能界限已经被打破,谁还在乎土地证上是什么性质?

这大概也是W+针对有钱人,真正的逻辑。

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